تُعد دعوى إخلاء عقار من أكثر الدعاوى شيوعًا أمام المحاكم في المملكة العربية السعودية، خاصةً في ظل النزاعات المتكررة بين المؤجرين والمستأجرين. ورغم أن العلاقة التعاقدية بين الطرفين تُنظّم في العادة من خلال عقد الإيجار، إلا أن المشاكل قد تنشأ بسبب الإخلال بالالتزامات، أو انتهاء العقد، أو امتناع المستأجر عن الإخلاء. في هذا الدليل الشامل لعام 2025، نستعرض كل ما يتعلق بدعوى إخلاء العقار من خطوات، وشروط، وأحكام نظامية مستمدة من الأنظمة المعمول بها، وعلى رأسها نظام الإيجار الموحد، ونظام التنفيذ.
ما المقصود بدعوى إخلاء العقار؟
قضية إخلاء العقار أو دعوى إخلاء عقار هي دعوى قضائية يُقيمها مالك العقار أو من له حق الانتفاع به أمام المحكمة المختصة، بهدف إلزام المستأجر بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها، وذلك استنادًا إلى أسباب مشروعة يُقرها النظام، مثل انتهاء مدة عقد الإيجار، أو الإخلال بأحد شروطه الجوهرية. وتُعد هذه الدعوى وسيلة قانونية لحماية حقوق المالك في الانتفاع الكامل بعقاره، وضمان التزام المستأجر بالضوابط التعاقدية والتنظيمية المعمول بها.
الأسباب القانونية لرفع دعوى إخلاء عقار
يستند رفع دعوى إخلاء العقار في المملكة العربية السعودية إلى جملة من الأسباب القانونية التي ينبغي أن تكون ثابتة بالأدلة والمستندات، وتندرج ضمن ما نصت عليه الأنظمة ذات العلاقة كـ”نظام الإيجار الموحد” و”نظام التنفيذ”. ومن أبرز هذه الأسباب:
انتهاء مدة عقد الإيجار ورفض المالك للتجديد
عند انتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار دون اتفاق بين الطرفين على التجديد، يحق للمالك التقدم بطلب إخلاء العقار. ويشترط في ذلك عدم وجود شرط ضمني أو صريح يُلزم بالتجديد، وفي حال استمرار المستأجر في شغل العقار دون موافقة المالك، يُعتبر ذلك تعديًا، ويُجيز رفع الدعوى.
التأخر أو الامتناع عن دفع الأجرة
يُعد عدم الالتزام بسداد الأجرة في المواعيد المحددة إخلالًا جوهريًا ببنود العقد، خاصة إذا تكرر الأمر دون مبرر مشروع. ويمنح ذلك المؤجر الحق في المطالبة بإنهاء العلاقة الإيجارية وإخلاء العقار، لا سيما في حال وجود إنذارات سابقة لم يتم التجاوب معها.
مخالفة الشروط التعاقدية
يعتبر الإخلال بأي من الشروط الجوهرية المتفق عليها في عقد الإيجار سببًا مشروعًا لطلب الإخلاء. ومن أمثلة ذلك: استعمال العقار لغير الغرض المتفق عليه، كتحويل وحدة سكنية إلى محل تجاري، أو استضافة عدد يفوق القدرة الاستيعابية للعقار، ما يخلّ بالسلامة والراحة العامة.
التسبب في أضرار بالعقار
إذا ألحق المستأجر ضررًا جسيمًا بالعقار – سواء بفعل الإهمال أو التعديلات غير المصرح بها – فإن ذلك يُعد إخلالًا بحقوق المالك، ويبرر طلب الإخلاء. ويتعين في هذه الحالة إثبات الضرر من خلال تقارير فنية أو صور أو شهود.
استخدام العقار في أنشطة مخالفة للنظام
يُشكل استغلال العقار في أنشطة غير مشروعة أو مخالفة للأنظمة واللوائح – مثل تخزين مواد محظورة، أو استغلاله لأغراض غير قانونية – سببًا مباشرًا لإنهاء العقد، وطلب إخلاء العقار من قبل المالك. وغالبًا ما تتعامل المحاكم بصرامة مع هذه الحالات لما لها من أثر على الأمن العام.
خطوات رفع دعوى إخلاء عقار وتسليمه
في حال رفض المستأجر إخلاء العقار طواعية بعد انتهاء العلاقة الإيجارية أو الإخلال بأحد شروط العقد، يحق للمؤجر اتباع الخطوات التالية:
- محاولة التسوية الودية: يُفضل قبل اللجوء للقضاء محاولة حل النزاع وديًا، بإرسال إنذار رسمي للمستأجر بطلب الإخلاء خلال مدة محددة، على أن يُرفق ذلك بإثبات الانتهاء من العقد أو سبب الإخلاء.
- رفع دعوى إلكترونية عبر ناجز.
- جلسات المحكمة: يتم تحديد جلسة للنظر في الدعوى، وقد يتم استدعاء الطرفين لمحاولة الصلح، وفي حال تعذر ذلك، يتم الفصل في الدعوى بناءً على الأدلة المقدمة.
- الحكم بالإخلاء: إذا اقتنعت المحكمة بأحقية المدعي، تصدر حكمًا قضائيًا بالإخلاء.
- التنفيذ: بعد اكتساب الحكم للصفة القطعية، يمكن التوجه إلى محكمة التنفيذ لطلب تنفيذ حكم الإخلاء، ويتم إخلاء العقار خلال مدة معينة بقوة النظام.
الشروط القانونية لرفع دعوى لإخلاء العقار
لكي تُقبل دعوى الإخلاء، يجب توفر مجموعة من الشروط القانونية، أبرزها:
- وجود عقد إيجار موثق أو عرفي يحدد العلاقة الإيجارية.
- انتهاء مدة العقد أو ثبوت الإخلال بشروطه.
- توفر الإنذار المسبق، ويُشترط غالبًا إرسال إشعار بالإخلاء قبل رفع الدعوى.
- ملكية العقار: يجب أن يكون رافع الدعوى هو المالك الحقيقي أو من ينوب عنه قانونًا.
- عدم وجود نزاع على الملكية: إذا كانت الملكية محل خلاف، قد يتم وقف دعوى الإخلاء حتى البت في دعوى الملكية.
- التقييد بالاجراءات القانونية: حيث يجب على المدعي أو صاحب الدعوة اتباع كافة الاجراءات القانونية اللازمة لضمان حقوقه.
إخلاء العقار بدون عقد
في حال شغل المستأجر العقار دون وجود عقد إيجار مكتوب، تظل دعوى الإخلاء جائزة قانونًا، ولكن على المؤجر إثبات العلاقة الإيجارية من خلال:
- شهادة الشهود.
- التحويلات البنكية الخاصة بسداد الإيجار.
- الرسائل أو المراسلات التي تُظهر وجود علاقة إيجارية.
- أدلة قرائن مثل تسليم مفاتيح، اتفاقات شفوية موثقة، إلخ.
ومع غياب العقد، تكون إجراءات الدعوى أكثر تعقيدًا، وقد تتطلب وقتًا أطول لإثبات الحق أمام القضاء.
إخلاء العقار بالقوة الجبرية
يُقصد بالإخلاء بالقوة الجبرية تنفيذ قرار قضائي أو سند تنفيذي صادر بحق المستأجر، بعد رفضه الامتثال طوعًا لمضمون الحكم. وهو إجراء يتم اللجوء إليه في حالات التعنت أو المماطلة، ويُنفّذ من خلال محكمة التنفيذ بعد استنفاد الوسائل النظامية كافة التي تضمن الإخلاء الطوعي.
ويتم هذا الإجراء وفقًا لما نص عليه نظام التنفيذ السعودي، وبإشراف مباشر من الجهات المختصة، مع اتخاذ جميع الضوابط القانونية التي تكفل المحافظة على الحقوق، وضمان السلامة العامة خلال تنفيذ الإخلاء.
متى يتم اللجوء إلى الإخلاء بالقوة الجبرية؟
تلجأ محكمة التنفيذ إلى تطبيق الإخلاء الجبري في عدة حالات، من أبرزها:
انتهاء المهلة المحددة للإخلاء الطوعي
بعد صدور السند التنفيذي (سواء كان حكمًا قضائيًا أو أمر تنفيذ)، يتم منح المستأجر مهلة زمنية محددة لإخلاء العقار طوعًا. وإذا انتهت هذه المهلة دون امتثال، يُشرع في إجراءات التنفيذ الجبري.
الإضرار بحقوق المالك
إذا ثبت أن استمرار المستأجر في شغل العقار دون وجه حق يُلحق بالمالك ضررًا ماديًا (كعدم دفع الأجرة) أو قانونيًا (كمنع التصرف بالعقار)، فإن الإخلاء الجبري يكون مبررًا لحماية حقوق المؤجر.
انتهاء مدة العقد دون تجديد
في حال انتهاء مدة الإيجار المنصوص عليها بالعقد، ورفض المستأجر الإخلاء رغم عدم وجود اتفاق على التجديد، يُعد الاستمرار في العقار دون مسوغ قانوني موجبًا للإخلاء الجبري.
استعمال العقار في أنشطة غير مشروعة أو مخالفة لشروط العقد
إذا تبيّن أن المستأجر يستخدم العقار لغرض غير مشروع أو مخالف لما تم الاتفاق عليه في العقد (كتحويل العقار السكني إلى تجاري دون إذن)، يحق للمالك المطالبة بالإخلاء وتنفيذه بالقوة بعد صدور الحكم.
صيغة دعوى إخلاء عقار
بسم الله الرحمن الرحيم
فضيلة رئيس المحكمة العامة بـ(يُذكر اسم المدينة) حفظه الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،
الموضوع: دعوى إخلاء عقار لعدم سداد الأجرة
أنا المدعي: (الاسم الكامل)، سعودي الجنسية، أحمل الهوية الوطنية رقم (…)، وأُقر بأنني المالك النظامي للعقار الواقع في (وصف العقار بشكل دقيق: المدينة – الحي – الشارع – رقم العقار).
ضد المدعى عليه: (الاسم الكامل)، سعودي الجنسية، يحمل الهوية الوطنية رقم (…)، والمستأجر للعقار محل الدعوى.
الوقائع:
بتاريخ (…/…/…هـ)، تم إبرام عقد إيجار نظامي موثق من خلال منصة “إيجار” بيني وبين المدعى عليه، على أن تكون القيمة الإيجارية الشهرية للعقار مبلغ وقدره (… ريال سعودي)، تُدفع بداية كل شهر هجري.
إلا أن المدعى عليه امتنع عن سداد الأجرة المستحقة ابتداءً من تاريخ (…/…/…هـ)، وقد بلغ إجمالي المبالغ المتراكمة حتى تاريخ تقديم هذه الدعوى مبلغاً وقدره (… ريال سعودي).
ورغم قيامي بإشعار المدعى عليه بضرورة سداد المبالغ المتأخرة وإخلاء العقار، إلا أنه لم يتجاوب مع تلك الإشعارات، مما ألحق بي ضرراً مالياً حالاً ومستمراً.
لذلك، ألتمس من فضيلتكم ما يلي:
- إلزام المدعى عليه بإخلاء العقار وتسليمه خالياً من الشواغل فوراً.
- إلزامه بسداد كامل الأجرة المتأخرة حتى تاريخ الإخلاء.
- تحميل المدعى عليه كافة الرسوم والمصاريف القضائية المترتبة على هذه الدعوى.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام والتقدير،
مقدمه: (اسم المدعي)
رقم الجوال: (…)
التاريخ: …/…/…هـ
التوقيع: __________
دعوى إخلاء العقار لعدم سداد الأجر
يُعد الامتناع عن دفع الأجرة أحد أبرز أسباب الإخلاء، ويُشترط فيه:
- وجود عقد إيجار موثق أو مثبت بأي وسيلة.
- توثيق الإنذارات أو المطالبات السابقة بالدفع.
- إثبات المدة التي لم تُسدّد فيها الأجرة.
ويتم النظر في مثل هذه الدعاوى على وجه السرعة، لأن الامتناع عن السداد يخل بالتوازن العقدي، ويعطي الحق للمؤجر بطلب الإخلاء والتعويض.
الأسئلة الشائعة
بالطبع يتردد الكثير من الأسألة على بال الكثيرين والتي يودون سماع اجاباتها، ولذلك أجبنا عن كل الأسألة التي قد تدور في ذهنك.
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء العقار؟
غالبًا ما تُنفذ الأحكام خلال 5 إلى 15 يومًا من تقديم طلب التنفيذ، وفقًا للأنظمة التنفيذية، ولكن المدة قد تختلف باختلاف تعقيد الحالة، وتعاون الأطراف، وسرعة الإجراءات الإدارية.
هل يمكن فسخ عقد الإيجار من طرف واحد؟
الأصل في العقود أن تكون ملزمة للطرفين، ولا يجوز فسخها من طرف واحد إلا إذا تضمن العقد شرطًا يجيز ذلك، أو حصل إخلال جوهري من أحد الطرفين، كالتأخر في السداد أو إساءة استخدام العقار.
ما هي شروط فسخ العقد للمستأجر؟
يمكن للمستأجر فسخ العقد في حالات معينة، منها:
- وجود عيب خفي في العقار لم يُعلن عنه المؤجر.
- تعذر الانتفاع بالعقار لسبب خارج عن إرادته.
- عدم التزام المؤجر بالصيانة الأساسية.
- وجود شرط فسخ في العقد يسمح بذلك.
وفي جميع الحالات، يُنصح بتوثيق الإشعارات ومحاولة إنهاء العقد وديًا أو عبر مركز الإيجار الموحد قبل اللجوء للمحكمة.
ختاما
دعوى إخلاء العقار في السعودية تمر بإجراءات دقيقة تراعي حقوق كل من المؤجر والمستأجر، وتعتمد على التوازن بين نصوص العقد والنظام. ولذلك، فإن فهم الخطوات النظامية، والشروط القانونية، وآليات الإثبات يُعد أمرًا ضروريًا لكل من يرغب في رفع دعوى ناجحة.
سواءً كنت مالكًا لعقار يواجه مشكلة في الإخلاء، أو مستأجرًا يرغب في معرفة حقوقه، فإن الالتزام بالإجراءات القضائية، والاعتماد على المستندات الرسمية، سيضمن لك مسارًا قانونيًا واضحًا بعيدًا عن أي تجاوزات.
